Gayrimenkul sektöründe uzun yıllardır süregelen sahte ilanlar, yetkisiz aracılar ve piyasayı manipüle eden fahiş fiyat artışları, hane halkının konut erişim hakkını zorlaştıran en büyük yapısal problemler arasında yer alıyordu. Ticaret Bakanlığı bürokrasisinin kayıt dışı kazanç kalkanını kırmak adına aşamalı olarak yürürlüğe koyduğu EİDS mevzuatı, dijital platformlardaki ilan stokunu gerçek piyasa koşullarına döndürüyor.
Emlakta e-Devlet doğrulama dönemi ilan sayılarını tepe taklak etti. Kiralık taşınmazlar için 1 Ocak 2025'te başlayan doğrulama zorunluluğunun ikinci aşaması, 15 Şubat tarihinde satılık konutlar için de resmen devreye alınmıştı.
EİDS kapsamında mülk sahibi, kendisi veya birinci derece yakını e-Devlet üzerinden emlak işletmesini yetkilendirmeden hiçbir dijital platformda ilan yayımlayamıyor. Bu yasal sınır filtrelemesi sonucunda, 15 Şubat'ta 1 milyon 618 bin 875 olan satılık konut ilanı sayısı, 9 Haziran 2026 itibarıyla 1 milyon 203 bin 257 seviyesine kadar geriledi.
Piyasadaki fahiş düşüş grafiğini yorumlayan Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, şubat ayında yaptıkları tahminlerde ilan stokunda yüzde 20 seviyesinde bir normalleşme öngördüklerini ancak haziran tescil loglarının bu beklentiyi aştığını belirtti.
Öğüt, kurumsal değerlendirmesinde şu ifadeleri kullandı:
"EİDS uygulaması sayesinde yetkisiz, mükerrer ve gerçeği yansıtmayan manipülatif ilanlar önemli ölçüde temizlendi. İlan stoku artık daha sağlıklı ve gerçek piyasa koşullarını yansıtan bir tüzüğe kavuştu. Tüketiciler güvenilir ilanlara ulaşırken, yaz dönemine girilmesiyle birlikte mevsimsel hareketlilik ilan girişlerine haziran başından itibaren hafif yukarı yönlü yansımaya başladı."
E-Devlet kalkanına takılmak istemeyen veya tapuda gerçek değeri düşük göstererek daha az vergi ödemeyi amaçlayan bazı satıcıların ise mevzuatın arkasından dolanmak için yeni yöntemler geliştirdiği ortaya çıktı. Gayrimenkul İktisatçısı Ahmet Büyükduman, sistemin yasal sınır yaptırımlarından kaçınmak isteyenlerin başvurduğu yeni tüzüğü deşifre etti.
Büyükduman, internet sitelerinden silinen ilanların bir kısmının saniyeler içinde sosyal medya platformlarına taşındığına dikkat çekerek şu uyarılarda bulundu:
Fiyat Belirtmeden Paylaşım: Satıcılar, e-Devlet tesciline takılmamak adına sosyal medya hesaplarından konut fotoğraflarını fiyat belirtmeden paylaşıyor.
Geleneksel Yöntemlere Dönüş: Dijital platformlardan çekilen ilanlar yerine binalara fiziki branda asılması veya ilan panolarına çıkmadan doğrudan kulaktan kulağa muhtemel alıcılara ulaşma tüzüğü işletiliyor.
Çözüm Değerleme Raporu: Tapudaki vergi kayıplarını ve fiyat manipülasyonu lojistiğini tamamen engellemek için her konut satışı öncesinde zorunlu gayrimenkul değerleme raporu şartı getirilmesi elzemdir.
