İstanbul genelindeki 1,5 milyon riskli yapının hızlıca dönüştürülmesi amacıyla yürütülen Yarısı Bizden kampanyası, Bahçelievler'den Avcılar'a, Zeytinburnu'ndan Güngören'e kadar birçok ilçede şantiye hareketliliğini zirveye taşıdı. Yaklaşık 370 bin bağımsız bölümün dâhil olduğu projede hak sahiplerine konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL uygun faizli kredi ve 125 bin TL taşınma yardımı olmak üzere toplam 1 milyon 875 bin TL destek veriliyor.
Devlet desteğinden faydalanmak isteyen bina sahiplerinin en geç 31 Aralık 2026 tarihine kadar binaları için resmi "riskli yapı" kararı aldırması gerekiyor. Ancak takvimin sıkışması sebebiyle bina sakinlerinin ön araştırma yapmadan müteahhit seçmesi ve hatalı sözleşmelere imza atması mağduriyetleri beraberinde getiriyor.
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, süre kısıtı sebebiyle kulaktan dolma bilgilerle hareket eden vatandaşların ciddi hatalar yaptığını belirtiyor. Kiraz, karot aldırıp binayı riskli ilan ettirmeden önce mutlaka belediyeden güncel imar durumunun ve parsel kesintilerinin sorgulanması gerektiğini vurguluyor.
Doğal ve hukuki süreçte mağdur olmamak için sözleşme öncesinde şu hususların kontrol edilmesi gerekiyor:
Detaylı Tapu İncelemesi: Parsel üzerindeki takyidat, şerh ve beyanlar incelenerek inşaat safhasına engel bir durumun olup olmadığı belirlenmeli.
Müteahhitlik Karnesi ve Referanslar: Yalnızca fazla metrekare vaat eden değil, yeterli müteahhitlik karnesine sahip, öz sermayesi güçlü ve finansal itibarı yüksek firmalar tercih edilmeli.
Mali Durum Sorgulaması: Yüklenici firmanın vergi, SGK borcu olup olmadığı, geçmişte konkordato veya iflas bildirip bildirmediği araştırılmalı; teminat mektubu verebilecek kapasitedeki şirketlerle çalışılmalı.
Gelişigüzel hazırlanan kentsel dönüşüm sözleşmelerinin gelecekte büyük krizlere yol açtığına dikkat çeken Avukat Kiraz, sözleşme modelinin (kat karşılığı, bedel karşılığı, hasılat paylaşımlı) açıkça yazılmasının şart olduğunu ifade ediyor.
"Ruhsat alımından itibaren 24 ay" gibi muğlak ifadelerin müteahhidin ruhsat alma süresini ucu açık bıraktığını belirten uzmanlar; ruhsat alma, inşaatı tamamlama ve iskân süreçleri için ayrı ayrı net süreler tanımlanmasını ve gecikme halinde vatandaşa tek taraflı fesih hakkı verilmesini öneriyor. Tapuların inşaat başında devredildiği "İstanbul usulü" yerine, inşaat ilerledikçe tapu devri yapılan "Ankara usulü" veya "Bina Tamamlama Sigortası" kapsama alınmalı.
Ayrıca malzeme kalitelerinde "bulunmazsa muadili kullanılacaktır" şeklindeki ucu açık maddeler kabul edilmemeli, kullanılacak ürünlerin marka, model ve teknik özellikleri şartnameye detaylıca yazılmalıdır.
İnşaat tamamlanıp teslim aşamasına gelindiğinde müteahhitlerin genellikle "kayıtsız şartsız teslim aldım" belgesi imzalatmaya çalıştığı görülüyor. Bu belgenin eksiklikler varken imzalanması durumunda dava açma hakkı kaybedilebiliyor.
Tüketicilerin ve kat maliklerinin teslim esnasında izlemesi gereken hukuki yol haritası şu şekildedir:
İhtirazi Kayıt Koyun: Dairede ve asansör, sığınak, çatı gibi ortak alanlarda gözle görülür eksikler varsa teslim belgesine "ihtirazi kayıtla teslim alıyorum" notu düşülmeli.
Mahkeme Tespiti Yaptırın: Müteahhit eksikleri gidermeyi reddediyorsa sulh hukuk mahkemesinden durum tespiti istenerek firma ihtar edilmeli.
Yasal Süreleri Kaçırmayın: İşçilik ve teknik ayıplarda 5 yıllık, bina taşıyıcı sistemini bozan ağır ayıplarda ise 20 yıllık zamanaşımı süreleri içinde hukuki süreç başlatılmalı.
