Kiracılı bir konutun satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmiyor. Yeni malik, mülkiyetin devredildiği tarihten itibaren mevcut kira sözleşmesinin tarafı olurken bu tarihten sonraki kira gelirini tahsil etme hakkını da kazanıyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bursa’da yaşanan bir uyuşmazlıkta bu ilkeyi esas aldı. Daire, eski ev sahibinin peşin tahsil ettiği kiranın satıştan sonraki günlere karşılık gelen bölümünü yeni malike ödemesi gerektiği sonucuna vardı.
Kararın hukuki dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi oluşturuyor. Düzenlemeye göre kiralanan taşınmaz el değiştirirse yeni malik, kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı haline geliyor.
Dosyaya göre kiracı, 15 Aralık 2023 ile 14 Ocak 2024 arasındaki dönem için 13 bin 500 lira kira ödedi. Ödeme, önceki mülk sahibinin talebi üzerine eski ev sahibinin banka hesabına gönderildi.
Dairenin mülkiyeti ise 18 Aralık 2023 tarihinde B.K.’ye geçti. Yeni malik, kira döneminin satış tarihinden sonraki bölümüne karşılık gelen tutarın kendisine verilmesini istedi.
Eski ev sahibinden ödeme alamayan B.K., kira alacağı için icra takibi başlattı. Takibe itiraz edilmesi üzerine itirazın iptali, takibin sürdürülmesi ve icra inkâr tazminatı talebiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açıldı.
Davayı inceleyen İlk Derece Mahkemesi, yeni malikin talebini reddetti. Kararın kesinleşmesinin ardından Adalet Bakanlığı dosyayı kanun yararına temyiz yoluyla Yargıtay’a taşıdı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yeni malikin taşınmazı satın aldığı 18 Aralık 2023 tarihinden itibaren kira sözleşmesinin tarafı olduğuna dikkat çekti. Buna göre 13 bin 500 liralık ödemenin tamamı değil, satış sonrasındaki döneme karşılık gelen bölümü yeni ev sahibine ait kabul edildi.
Daire, yerel mahkemenin ret kararının usul ve yasaya aykırı olduğuna hükmederek kararı oy birliğiyle kanun yararına bozdu.
Kanun yararına temyiz, olağan yollarla kesinleşmiş ancak hukuka aykırı olduğu değerlendirilen kararların Yargıtay tarafından incelenmesini sağlayan özel bir yöntemdir.
Bu tür bozma, ilgili dosyada kesinleşmiş hükmün taraflar bakımından doğurduğu sonucu ortadan kaldırmaz. Kararın önemi, aynı hukuki konuda mahkemelere ve uygulayıcılara Yargıtay’ın yaklaşımını göstermesinden kaynaklanıyor.
Peşin ödenen kira nasıl paylaşılacak?
Kira bedelinin satıştan önce peşin ödenmiş olması, eski ev sahibinin dönemin tamamına ait geliri elinde tutabileceği anlamına gelmiyor. Yargıtay’ın yaklaşımına göre kira dönemi satış tarihine göre ayrılmalı:
- Satış tarihinden önceki dönemin kira geliri eski malike,
- Mülkiyet devrinden sonraki dönemin kira geliri yeni malike,
- Peşin tahsil edilen bedelin satış sonrasına düşen kısmı ise yeni ev sahibine ait.
Somut dosyada satış 18 Aralık’ta yapıldığı için bu tarihten 14 Ocak 2024’e kadar olan dönemin kira karşılığının yeni malike ödenmesi gerektiği değerlendirildi. Kararda aktarılan bilgilerde hesaplanan kesin pay tutarına yer verilmedi.
Kiracı ve ev sahipleri ne yapmalı?
Kiracılı bir konut satıldığında eski ve yeni malikin devir tarihini, kira dönemini ve yapılmış peşin ödemeleri yazılı biçimde kayıt altına alması önem taşıyor. Satış sözleşmesinde tahsil edilmiş kira bedellerinin nasıl paylaşılacağının açıkça düzenlenmesi, benzer anlaşmazlıkları önleyebilir.
Kiracının da mülkiyet değişikliğine ilişkin bildirimi ve yeni ödeme hesabını doğrulaması gerekiyor. Özellikle satış tarihine yakın yapılan ödemelerde dekontun, kira döneminin ve ödeme açıklamasının saklanması olası uyuşmazlıklarda delil niteliği taşıyabilir.
