Elinizdeki birikimi gayrimenkule yatırmak istiyorsunuz ama o meşhur "Bu fiyata ev alacağıma faize koyarım, kirasıyla yaşarım" ikilemi beyninizi kemiriyor, değil mi? Piyasayı kasıp kavuran yüksek faiz ortamında herkesin kafası karışık. Ancak İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) tarafından hazırlanan ‘2026 Gayrimenkul Piyasası Raporu’, kulaktan dolma bilgileri çöpe atacak çok çarpıcı bir gerçeği gün yüzüne çıkardı.
Sadece iki yıl önce, 2022'nin ortalarında bir evin kendini amorti etme süresi (kira çarpanı) İstanbul'da 329 aya (yaklaşık 27,4 yıl) kadar tırmanmıştı. "Bir ömür yetmez" denilen o kara tablo, bugün inanılmaz bir hızla tersine dönmüş durumda. 2026'ya geldiğimizde bu rakam hızla eriyerek 199 aya (16,6 yıl) kadar geriledi. Bu, 2008 yılının o meşhur küresel krizinden bu yana gördüğümüz en dibi işaret ediyor.
Bir evin amortisman süresi neden durduk yere bu kadar hızlı düşer? İşin matematiği aslında sokaktaki vatandaşın her ay iliklerine kadar hissettiği o acı gerçekte saklı. Satılık ev fiyatları artıyor evet, ama kiralar resmen şaha kalkmış durumda.
Endeksa'nın Mart 2026 verilerine şöyle bir yakından bakalım. İstanbul'da son iki yıl içinde satılık konut fiyatlarındaki artış yüzde 65,15 seviyesinde kaldı. Ortalama bir evin fiyatı şu an 6 milyon 842 bin TL civarında geziniyor. Peki ya kiralar? İşte asıl fırtına orada koptu. Aynı dönemde kiralardaki artış oranı yüzde 101,05'i buldu ve megakentte ortalama kira bedeli dudak uçuklatan 36 bin 707 TL'ye fırladı. Evin satış fiyatı kaplumbağa hızıyla ilerlerken, kira bedeli tavşan gibi fırlayınca o meşhur 'kira çarpanı' da haliyle aşağıya doğru çakıldı.
Sektör temsilcilerine göre bu akılalmaz makas daralmasının arkasında iki devasa faktör var.
Birincisi, pandemide kiracıları korumak adına getirilen ama ev sahipleriyle kiracıları kanlı bıçaklı eden o meşhur "yüzde 25 zam sınırı"nın kaldırılması. Sınır kalkınca, piyasadaki kira fiyatları hızla enflasyona (TÜFE) göre uyarlandı ve gerçek rakamlarına ulaştı.
İkincisi ise yüksek faiz tuzağı. Mevduat faizlerinin sunduğu o tatlı ve risksiz TL getirisi, elinde nakti olan yatırımcıyı bankalara kilitledi. İnsanlar ev almaktan vazgeçip parayı faize yatırınca, konuta olan talep bıçak gibi kesildi. Talep düşünce de satılık ev fiyatlarındaki o fahiş artışlar yerini durgunluğa bıraktı. Kredili (ipotekli) satışlar adeta dibe vurdu.
Peki, ev almayıp parayı faizde tutanlar gerçekten kazanıyor mu? Merkez Bankası'nın açıkladığı son rakamlar bu "kağıt üzerindeki" kazanca soğuk su döküyor. Mart ayında konut fiyat endeksi yıllık bazda yüzde 26,4 artmış gibi görünse de, enflasyon hesaba katıldığında aslında ortada yüzde -3,4'lük net bir reel kayıp var. Zaten Ocak-Mart 2026 döneminde konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine göre eksiye düşerek (yüzde -0,3) 349 bin 396 adette kalması da piyasadaki bu buz kesmiş havanın en büyük kanıtı.
