Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ev ve iş yeri sahipleriyle kiracıları ilgilendiren önemli bir kira tespit kararına imza attı.
Daire, uzun süredir devam eden bir kira ilişkisinde sonradan imzalanan sözleşmenin yalnızca mevcut ilişkiyi yazılı hale getirmesi ve belirlenen bedelin piyasa rayicini yansıtmaması durumunda, beş yıllık sürenin son sözleşme tarihinden başlatılamayacağına karar verdi.
Karar, yeni bir sözleşme imzalanmasının her durumda kira tespit davası için yeniden beş yıl bekleneceği anlamına gelmediğini ortaya koydu.
Davaya konu iş yeri, 2005 yılında kiraya verildi. Mülk sahibi, kiracının 2021 yılında ödediği aylık 22 bin liranın emsal kiraların altında kaldığını belirterek bedelin 39 bin liraya yükseltilmesini istedi.
Sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasında 2018 yılında yeni bir sözleşme düzenlendiğini ve dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmediğini gerekçe gösterdi.
Mahkeme, kira bedelinin emsal ve rayiçlere göre değil, sözleşmedeki artış şartı üzerinden belirlenmesine karar verdi. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi de mülk sahibinin istinaf başvurusunu reddetti.
Dosyanın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, eksik inceleme yapıldığı gerekçesiyle kararı bozdu.
Yargıtay, kira ilişkisinin gerçekte 2005 yılında başladığını, 2018 tarihli belgenin ise yeni bir kiracılık ilişkisi kurmak yerine mevcut ilişkiyi yazılı hale getirmiş olabileceğini belirtti.
Bu nedenle mahkemenin öncelikle 2018’de belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve piyasa değerlerine uygun olup olmadığını araştırması gerektiği kaydedildi.
Bilirkişi incelemesinde iki farklı sonuca göre hareket edilecek:
2018’de belirlenen kira rayice uygunsa: Talep edilen dönemin bedeli sözleşme ve TÜFE sınırları dikkate alınarak hesaplanacak.
2018’deki kira rayici yansıtmıyorsa: İlk kira ilişkisinin başladığı 2005 yılı dikkate alınarak emsal bedeller üzerinden hakkaniyete uygun kira tespiti yapılabilecek.
Yargıtay, bu araştırma gerçekleştirilmeden yalnızca 2018 tarihli sözleşmeye bakılarak karar verilmesini usul ve kanuna aykırı buldu.
Karar, yeni yapılan bütün kira sözleşmelerinde beş yıl beklenmeden emsal kira üzerinden artış istenebileceği anlamına gelmiyor.
Yargıtayın değerlendirmesi, taraflar arasındaki kira ilişkisinin uzun süredir devam ettiği ve sonradan imzalanan belgenin gerçek anlamda yeni bir sözleşme olup olmadığının tartışmalı olduğu durumları kapsıyor.
Yeni sözleşmede kira bedeli tarafların özgür iradesiyle güncel piyasa koşullarına uygun şekilde belirlenmişse beş yıllık süre, bu sözleşme bakımından önemini koruyor.
Kiraya veren de Yargıtay kararını gerekçe göstererek bedeli tek taraflı şekilde emsal kira seviyesine çıkaramıyor. Yeni tutarın tarafların anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla belirlenmesi gerekiyor.
Türk Borçlar Kanunu Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamıyor.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim;
TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişimini,
Kiralananın durumunu,
Emsal kira bedellerini,
Hakkaniyet koşullarını
birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebiliyor.
Yargıtayın yeni kararında ise tarafların yalnızca yeni tarihli bir belge düzenlemesinin, önceki kira dönemini her durumda ortadan kaldırmayacağı vurgulandı.
Kira Tespit Davası Her Zaman Açılabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde kira bedelinin belirlenmesi için her zaman dava açılabileceği belirtiliyor. Ancak belirlenecek yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı, davanın veya yazılı bildirimin zamanına bağlı bulunuyor.
Davanın yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması halinde mahkemenin belirlediği tutar yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabiliyor.
Sözleşmede kira artış şartı bulunuyorsa yeni dönem sona ermeden açılan davada belirlenecek tutar da dönemin başlangıcından itibaren uygulanabiliyor.
Dava Öncesinde Arabuluculuk Zorunlu
Günümüzde kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekiyor.
1 Eylül 2023’te başlayan uygulama kapsamında kira bedelinin tespiti uyuşmazlıkları da dava şartı arabuluculuk kapsamında bulunuyor. Taraflar anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabiliyor.
