Konut piyasasındaki arz-talep dengesizliğine çözüm bulmak amacıyla beklenen adım atıldı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik", inşaat ve gayrimenkul sektöründe yeni bir dönemin kapılarını araladı. Düzenleme, hem boş ofislerin ev olarak kullanılabilmesinin önünü açıyor hem de belediyeler arasında farklılık gösteren imar uygulamalarına standart getiriyor.
Küresel salgın sonrası uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin kalıcı hale gelmesi, büyük şehirlerdeki AVM, banka binaları ve dev iş merkezlerinde ciddi bir "boş ofis" stoğu yarattı. Konut erişiminin giderek zorlaştığı bu dönemde ekonomi yönetimi, atıl durumdaki bu ticari alanları konut piyasasına entegre ederek arzı desteklemeyi hedefliyor.
Yönetmelik, her ofisin doğrudan konuta çevrilmesine izin vermiyor. Bir ofisin veya büronun yaşam alanına dönüştürülebilmesi için şu kritik kurallara uyulması gerekiyor:
Plan Zorunluluğu: İlgili binanın bulunduğu imar planında "konut + ofis" ibaresinin yer alması şart.
Yüzde 60 Sınırı: Bir binadaki mevcut ofislerin tamamı değil, en fazla yüzde 60'lık kısmı konuta dönüştürülebilecek.
Son Tarih: Hak sahiplerinin bu uygulamadan yararlanabilmesi için işlemlerini en geç 1 Temmuz 2027 tarihine kadar tamamlaması gerekiyor.
Gayrimenkul hukuku uzmanları, dönüşüm sürecinde yaşanabilecek uyuşmazlıklara karşı mülk sahiplerini uyarıyor. Eğer binanın yönetim planında bağımsız bölümlerin sadece "ofis/büro" olarak kullanılacağına dair kısıtlayıcı bir madde bulunuyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu devreye giriyor.
Bu tarz binalarda konuta dönüşüm yapabilmek için apartman veya site maliklerinin beşte dördünün (4/5) resmi onayı gerekiyor. Uzmanlar, ileride yaşanabilecek idari itirazları ve hak kayıplarını önlemek adına, sürece başlamadan önce ilgili belediyeden mutlak suretle "yazılı uygunluk görüşü" alınmasını tavsiye ediyor.
İmar Hesabında ve Ortak Alanlarda Yeni Standart
Düzenleme sadece ofis dönüşümüyle sınırlı kalmadı; müteahhitlerin her belediyede farklı bir zorlukla karşılaştığı emsal (inşaat alanı) hesaplamalarındaki belirsizlikler de giderildi.
Emsal Harici Alanlar: Bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar ve süs havuzlarının, bahçe alanının yüzde 20'sini aşmayan kısımları emsal dışı sayıldı. Giriş saçakları da bu kapsama alındı.
Ortak Kullanım Alanları: Ticari amaç gütmeyen çocuk oyun alanları, mescitler, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatılar artık tüm belediyelerde doğrudan "ortak alan" olarak değerlendirilecek.
Kazanılmış Haklar: Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaatına başlanmış projelerde eski haklar korunacak. Ancak yapıların; deprem, yangın güvenliği ve enerji verimliliği gibi güncel teknik standartlara uyması zorunlu olacak.
