Apartman ve sitelerde ortak otoparkın duba, zincir, bariyer ya da çeşitli eşyalarla kişisel kullanım alanına dönüştürülmesi hukuki yaptırımla sonuçlanabiliyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre özel olarak tahsis edilmemiş otopark bölümleri bütün kat maliklerinin ortak kullanımında bulunuyor.
Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan anlaşmazlıklardan biri olan otopark kullanımı, yargı kararları ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yeniden gündeme geldi.
Ortak otoparkta belirli bir bölümü sürekli kullanan, alanı duba veya zincirle kapatan ya da başka araçların geçişini engelleyecek şekilde park eden kişiler hakkında hukuki işlem başlatılabiliyor.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerlerin kullanımını düzenleyen hükümlerine göre, yönetim planında veya tapu kayıtlarında açıkça özel bir tahsis bulunmadığı sürece otopark alanı bütün kat maliklerinin ortak kullanımına açık kabul ediliyor.
Tapuda tahsis yoksa kişisel park yeri de yok
Bir kat malikinin uzun süredir aynı yere araç bırakması, o bölümü kendisine ait özel park alanına dönüştürmüyor.
Otoparkın belirli bir bağımsız bölüme ait sayılabilmesi için tapu, mimari proje, yönetim planı veya kat malikleri kurulunca hukuka uygun biçimde alınmış açık bir tahsis kararının bulunması gerekiyor.
Bu belgelerden biriyle desteklenmeyen fiili kullanım, tek başına mülkiyet ya da sürekli kullanım hakkı doğurmuyor.
Duba, zincir ve bariyer ortak alan işgali sayılabilir
Ortak otoparkın bir bölümüne izinsiz biçimde demir duba yerleştirilmesi, zincir çekilmesi, kilitli bariyer kurulması veya park alanının çeşitli eşyalarla kapatılması diğer maliklerin kullanım hakkını engelleyebiliyor.
Benzer şekilde otoparkın eski eşya, lastik, inşaat malzemesi veya hurda bırakılarak depo gibi kullanılması da ortak alana müdahale olarak değerlendirilebiliyor.
Bu tür uygulamaların kaldırılması için apartman ya da site yönetimi tarafından işlem başlatılması mümkün.
Başka araçların çıkışını engellemek de uyuşmazlık nedeni
Ortak alandaki sorun yalnızca fiziksel engellerle sınırlı değil. Araçların manevra yapmasını veya otoparktan çıkmasını engelleyecek şekilde park edilmesi de diğer maliklerin ortak alan kullanımını ihlal edebiliyor.
Tekrarlanan ihlallerde yönetim tarafından yazılı uyarı yapılabileceği gibi, sorunun çözülememesi halinde yargı yoluna başvurulabiliyor.
Otoparkın sürekli olarak ticari araçların depolama alanı haline getirilmesi veya bina dışındaki kişilere kullandırılması da yönetim planına ve kat malikleri kararlarına göre hukuki tartışma konusu olabiliyor.
İlk başvuru apartman veya site yönetimine yapılmalı
Ortak otopark hakkının engellendiğini düşünen kat maliklerinin ilk olarak durumu yazılı biçimde apartman ya da site yönetimine bildirmesi gerekiyor.
Başvuruda işgalin veya engellemenin ne şekilde gerçekleştiğinin açıkça anlatılması, mümkünse fotoğraf, kamera kaydı ve tanık bilgisi gibi delillerin eklenmesi sürecin belgelenmesini kolaylaştırıyor.
Yönetim, ortak alanın amacı dışında kullanılmasına son verilmesini isteyebilir ve kat maliklerine gerekli uyarıları yapabilir.
Fiziki müdahalelerde belediye ve zabıta seçeneği
Ortak alana beton dökülmesi, sabit demir duba çakılması veya ruhsata aykırı fiziksel düzenleme yapılması halinde belediye ve zabıta birimlerine de başvuru yapılabiliyor.
Ancak belediyenin müdahale yetkisi, alanın imar durumu ve yapılan uygulamanın niteliğine göre değişebiliyor. Bu nedenle özel mülkiyet kapsamındaki her otopark uyuşmazlığında doğrudan idari işlem yapılması mümkün olmayabilir.
Sorun çözülmezse Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulabilir
Yazılı uyarılara rağmen ortak alanın işgali sürerse kat maliki veya yönetim, Sulh Hukuk Mahkemesinde müdahalenin önlenmesi talebiyle dava açabiliyor.
Davada ortak alana yerleştirilen engellerin kaldırılması, otoparkın eski durumuna getirilmesi ve diğer maliklerin kullanım hakkının yeniden sağlanması istenebiliyor.
Mahkeme, uyuşmazlığı tapu kayıtları, yönetim planı, mimari proje, kat malikleri kurulu kararları ve fiili kullanım biçimine göre değerlendiriyor.
Yargılama giderleri ihlali yapan tarafa yüklenebilir
Davanın ortak alanı usulsüz kullanan kişi aleyhine sonuçlanması halinde engellerin kaldırılmasına ve müdahalenin sona erdirilmesine karar verilebiliyor.
Yargılama giderleri ile karşı vekâlet ücretinin de davayı kaybeden tarafa yükletilmesi mümkün. Ancak her olayın koşulları ve mahkemenin değerlendirmesi farklı sonuç doğurabiliyor.
Bu nedenle otopark uyuşmazlıklarında genel ifadeler yerine binanın yönetim planının, tapu kayıtlarının ve varsa özel tahsis kararlarının incelenmesi önem taşıyor.
Karar numarası olmadan “emsal” ifadesine dikkat
Kamuoyuna yansıyan haberlerde Yargıtay kararlarından “emsal” olarak söz edilse de bağlayıcı değerlendirme yapılabilmesi için kararın hangi hukuk dairesine ait olduğunun, esas ve karar numarasının ve somut olayın ayrıntılarının bilinmesi gerekiyor.
Bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’nun temel yaklaşımı açık: Özel olarak tahsis edilmemiş ortak otopark alanları tek bir malik tarafından kişisel mülk gibi kullanılamıyor.
